各方专家声讨期房预售九大风险并建议取消，提前还贷收违约金被指违法

　　昨天下午，中消协邀请多方专家召开“商品房销售模式研讨会”，作为“失信、欺诈万恶之源”的现有期房预售形式遭到了与会各方专家的一致声讨。

　　中央政策研究室、全国人大法工委、国务院法制办、中国人民银行以及律师、消协、房地产协会、开发商等共90多位代表，从不同角度全面论证了期房和房贷的影响。

　　中消协副秘书长在会议结束时表示，会后要做7件事：呼吁政府制定保护消费者合法权益，指导消费者合理消费的方针政策，在房地产行业中特别要出台向中低收入者倾斜的方针和政策，让他们买得起房，有房子住；暂停新的期房预售项目审批；充分考虑不同的买房者从而制定出不同的政策；加强对消费者的风险教育等。

　　焦点1期房销售存在9大风险
　　据介绍，连续几年来，商品房投诉都是消费者最难解决的纠纷，而且绝大部分都是因为期房预售引发的投诉问题，从2001年至今，北京市消协就已接到商品房投诉2358件。

　　通过总结各方专家的观点，消费者购买期房存在9大风险：商品房质量风险、面积变更风险、虚假宣传风险、规划变更风险、定金风险、产权风险、售房欺诈风险、合同无效的风险、延期交房的风险。

　　不过也有专家强调，期房取消应择机而行，应该有个缓冲转型期。在目前预售资金占房地产开发资金比例较高的状况下，取消势必导致正在开发的地产项目成为“烂尾楼”。

　　焦点2提前还贷不应收取违约金
　　一直被认为是信誉良好的“提前还房贷”行为在银行却遭到了警告。中消协有关负责人指出，提前还房贷收违约金不合法。

　　据介绍，由于央行明年将开始执行新利率，引得不少消费者提前还清房贷，目前在上海工、农、中、建等8家银行就对房贷提前还贷的“违约”行为收取一定比例违约金，以示惩罚。目前北京方面虽然还没有实行这一措施，但也有酝酿的苗头。

　　中消协副秘书长武高汉表示，提前还贷是否构成违约主要看合同约定，而目前多数合同中并无此项约定，因此银行之后单方面收取违约金是不合法的。

　　“消费者提前还贷不是违约，而是一种积极诚信的履约行为”，武高汉说，银行的提前还贷要收取违约金格式合同应视为无效，收取违约金不合情、理、法，银行采取行业联盟的方式统一收取违约金，这种垄断行为同样违法。

　　焦点3保险费和律师费应取消
　　中消协和与会专家还建议，取消不合理的房贷强制保险，修改完善现行房贷保险制度。房贷风险应该由银行、开发商与购房者共同承担。房贷强制保险主要是银行担心“抵押物因自然灾害消失”，这种保险费应该由银行进行再保险。银行已经从贷款人那里获得了利息收入，强制交保险费、请律师审查消费者资格而收取的律师费实际上是银行将自身的风险转嫁到贷款人的身上，违背了贷款意愿和现实公平。

　　房贷中律师费一般为申请贷款的3‰，保险费为总房价×费用系数×贷款年限(相当于总房价5‰)。如消费者买一套房子为50万元，但只从银行贷款30万元，而银行却还要对50万元的抵押物进行全部保险。