迄今为止，我国房地产业一直是以银行为主的单一融资体制。与房地产业个人购房融资渠道狭窄相对照，每年拥有巨额保费收入的保险公司，却由于国家对保险基金投资范围的限制，大量资金仅仅投资于银行存款、购买国债等领域，这不但使保险公司无法取得丰厚的投资收益，又使房地产业错失了有力的资金支持，使房地产金融成为房地产业发展的瓶颈。但如果国家放松对保险基金投资范围的限制，允许保险公司开展住房抵押贷款业务，这一矛盾将迎刃而解。

一、允许保险公司开展住房抵押贷款业务的必要性与紧迫性

无论从房地产业的发展还是保险业的发展来看，允许保险公司开展住房抵押贷款业务乃是大势所趋。

1、  从房地产业的发展来看，保险公司开发住房抵押贷款业务将打破个人住房消费资

金不足的瓶颈，促进房地产业的可持续性发展。“九五”期间，国家将房地产业确定为新的经济增长点，提出了停止住房实物分配制度，逐步实行住房分配货币化的目标，这一措施，从根本上调动了个人买房的积极性，个人买房比例增大。但目前的银行抵押贷款和公积金抵押贷款业务远远不能满足个人买房的需要。作为住房制度改革排头兵的上海目前累计发放住房抵押贷款150亿元，这对于广大消费者巨大的购房需求来说，真是杯水车薪。住房制度改革与房地产业的发展迫切需要完善的房地产金融的有力支持。

2、  从保险业来讲，保险公司迫切需要开辟新的投资领域，来摆脱其投资回报率低的

不利局面，促进我国保险业的发展。

    由于国家政策的限制我国的保险基金长期以来只能投资于回报率较低的银行存款、国债以及少部分的企业债券，最近才被允许通过基金间接投资股票市场。因此，保险业迫切需要开辟既能保证风险不致太高，又能取得较高的投资回报的投资领域。住房抵押贷款业务可以说是目前的较好选择之一。

3、  国际上，住房抵押贷款业务历来是支持房地产业发展的有力工具，同时又是保险

业重要的投资领域。在西方发达国家，住房抵押贷款是保险基金的重要投资领域。1997年，美国保险公司中，住房抵押贷款占保费总收入的19.6%。这既有利于保险公司业务领域的扩大，又为房地产业的发展提供了大量的资金支持。

4、  保险公司开展住房抵押贷款业务，是保险业迎接中国加入WTO的挑战的必然选

择。

    预计中国将于今年加入世界贸易组织（WTO），根据中美达成的关于支持中国加入WTO的协议，中国承诺在加入WTO后逐步开放保险市场，外国保险公司经营的地域范围和业务范围将逐步扩大。因此，中国保险公司应尽快开展住房抵押贷款业务，避免这一块大蛋糕被在此项业务上具有丰富经验的外资保险公司所瓜分。

    二、保险公司开展住房抵押贷款业务的可行性

    住房抵押贷款业务的特点和保险基金投资领域的要求决定了保险公司开展住房抵押贷款业务是可行的。

1、  住房抵押贷款具有贷款额度高，回收期长的等特点。通常住房抵押贷款期限长达

20-30年，借款人一般在其收入的生命周期内，以分期付款的方式偿还贷款。对发放住房抵押贷款的银行来说，信贷资产回收期时间跨度很大，而通常银行吸收存款负债最长2-5年，资产负债二者期限不匹配，增加了银行经营的风险与管理的难度。而对保险公司而言，住房抵押贷款期限与其所承办的人寿保险业务在时间跨度上具有相似性。而且，保险公司可以通过抵押贷款与人寿保险“捆绑”销售的办法，使其债权与债务在时间跨度上一致，大大降低了投资风险和管理费用。

2、  从保险基金使用上的要求来看，住房抵押贷款的投资风险远远小于股票和直接投

资房地产开发等投资形式的风险，可以满足保险基金的安全性需要。保险公司发放住房抵押贷款，是以贷款人购买的房地产为抵押标的的，只要实行合理的抵押率，就可以化解保险公司的投资风险。

3、  外国保险业开展住房信贷业务的成功，也可以对我国保险业开展住房抵押贷款具

有启示与示范作用。

    在欧美发达国家及新加坡、香港等住房金融体制较成熟的国家和地区，保险业历来是住房消费融资的中坚力量。在美国，人寿保险公司20-30%的资产是用于投资各种房地产抵押市场。在荷兰、法国等国，保险基金已成为住房消费的主要融资渠道。在这些国家和地区，保险业开展住房抵押贷款业务具有很长的历史，其先进的管理经验可供我们借鉴。

三、对我国保险业开展住房抵押贷款业务的几点建议

1、  国家应逐步放松对住房抵押贷款利率的限制。

    目前我国只有商业银行可开展住房抵押贷款放款业务，而且国家对贷款利率限制过死，不利于银行对抵押贷款市场进行市场细分和提供个性化服务。因此，若允许保险基金进入住房抵押贷款市场，应当适当放宽对抵押贷款利率的限制，促进保险公司与银行之间的合理竞争，提高服务质量和精力范围，为住房消费提供有力的资金支持。

    2、保险公司要不断进行险种创新，设计出保险与贷款相融合的新险种。

    保险业应充分发挥自身优势，将保险业务与抵押贷款业务相融合，不断进行险种创新。这不但有利于扩大保险公司的业务领域，又可以化解金融风险。在这方面，发达国家具有很成熟的方法可供我们借鉴。近几年，法国各大保险机构在住房信贷保险市场上的保险费收入正以每年4-5%的速度增长，去年达200亿法郎。在美国，一种名为“抵押贷款备抵保险”的业务被广泛开展。贷款人从保险公司借款购房，他必须同时购买一种短期人寿保险。这种保险在贷款期限内的赔付额与借款人在保险公司的借款余额相等。若借款人在投保期限内亡故或丧失工作能力，则由保险公司免去其偿还贷款的义务。中国保险公司应在这些经验的基础上结合中国国情，设计出适合中国国情的住房抵押贷款保险品种。

    3、保监会应对保险基金投资住房信贷的比例进行监控，以化解金融风险。

    对保险基金投资的第一位要求就是安全，其次才是收益。由马柯·维茨模型可以知道，投资的多样性有利于化解金融风险。为此，保监会必须对各保险公司的保险基金投资于住房信贷的比例进行限制和监控。避免经济发生波动时，房地产业的风险向保险业集中。