房贷保险频遭质疑保险市场酝酿变革

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房贷保险频遭质疑保险市场酝酿变革

近年来，住房按揭保险开始介入房贷，它不仅让众多消费者圆了自己的“住房梦”，而且也有效地防范了银行的信贷风险。按理说这样一举两得叫好又叫座的好事，理应得到贷款各方的欢迎，然而事实远非如此。从住房按揭保险诞生的第一天起，消费者对它的不满就一直没有中断过。

　　焦点之一：强制色彩过浓，房贷保险合法性有待证明

　　有过贷款购房经验的消费者都知道，在通过按揭方式买房时，必须购买按揭保险，否则银行不放贷。也就是说，你买一套房，除了要付数十万元的房款之外，还得付几千元的保险费，这对工薪阶层来说又是一笔额外负担。有人质疑，住房保险成了按揭贷款“毫无弹性的强制搭配商品”。

　　对此，银行有关人士的解释是，保险公司和银行部门依据的是中国人民银行１９９８年５月９日颁布的《个人住房贷款管理办法》的有关规定要求购房贷款者购买保险的。其中的第七章第二十五条规定：“以房产作为抵押的借款人需在合同签订前办理房屋保险或委托贷款人代办有关保险手续。抵押期内，保险单由贷款人保管。”

　　而我国《保险法》明文规定保险自愿，作为向银行贷款购房的消费者，有权选择是否要购买住房按揭保险，也有权选择投保的保险公司和保费的支付方式。

　　可在实际操作中，银行与保险公司常常以“联姻”的方式结合，据不完全统计，目前北京市场上开展“个人抵押商品住房保险”业务的共有４家保险公司，一般是一家银行对应一家保险公司，如工行对应华泰、太平洋对应建行，客户基本没有选择的余地。这种做法不仅排斥了其他经营者，也使保险行业失去了应有的服务质量和水平，因此难逃“不正当竞争”和“垄断”之嫌。２００１年５月，北京市工商局在开展垄断行业专项整顿的活动中，就曾将“住房公积金管理部门或商业银行联合强制贷款人购买不必要的保险”列入整顿范围之列。

　　焦点之二：产品设计存在保障过度，缴费方式不尽合理

　　第一，保险金额过度。即保险公司不是以抵押房屋建筑价格或是消费者贷款金额的多少来确定投保金额标准，而是简单地采用商品房销售价格作为保险金额，这一事实曾经广受法律界的质疑。因为在商品房的销售价格中，土地使用的价格占３０％以上，而土地是几乎不存在风险的；此外消费者支付的首期房款对于银行来说不存在债权债务关系，要求消费者为这部分金额投保是不合理的。

　　第二，保险期限过度。贷款保险合同一般规定，保险期限与贷款期限一致，保险责任自购房合同约定交房之日起至借款本息还清之日止。目前大多数贷款所购的住房是期房，贷款发放日和实际交房日有一段时间差，普遍存在先贷款、后交房的现象。而保险费是从贷款开始之日起开始计收，既然合同规定保险责任自购房合同约定交房之日起开始承担，未交房也就谈不上承担保险责任。因此，保险公司承担保险责任的期限明显短于贷款期限。

　　第三，保险费率过度，即住房按揭保险在出险率极低的情况下，却一直维持着较高的费率水平，存在“暴利”之嫌。

　　除此之外，在保费缴纳上，目前普遍实行一次性缴纳的“一刀切”方式。消费者从银行申请到的贷款项将随着消费者的每月还款行为而逐月逐年减少，保险公司承担的风险也是相应减少的。虽然趸付方式可以获得一定的折扣，但是这会增加申贷人即期付款压力，而购房人申请贷款的本来目的，就是为了减轻即期付款的负担。

　　上述三种保险过度情况的存在及缴费方式的不合理，使得保险公司收取的保费与其承担的风险显得极不对称，并且大大增加了购房消费者的负担。

　　焦点之三：消费者掏钱银行受益，房贷风险本末倒置

　　根据目前国内实行的个人住房按揭保险的条款，一旦发生保险赔偿，银行将是第一受益人，而贷款买房者是第二受益人。这意味着购买保险者并不是保险的最大受益者，如果在贷款初期房屋发生事故，保险公司的赔款将首先赔付给银行，而投保人却只能作为第二受益人享受剩余的保险权益。加上已经抵押给银行的房屋和大大超出规定标准的代理手续费，不难看出，银行才是住房按揭保险的最大受益者。

　　保监办人士一针见血地指出，在房贷保险中，贷款银行的风险责任完全缺位，保险公司在独自承担着整个房贷市场的风险。北京工商大学保险学系主任王绪瑾教授亦形容目前房贷保险的状况为“银行盈利，消费者买单，保险公司成为工具”。

　　因此专门从事房地产法律服务的律师建议，要使保险公司脱离“险境”，首要的就是改变房贷保险的强制购买规定。只有改变以保险为主的防范路线，实行以抵押为基础、以保证保险为补充的路子，才能真正兼顾到银行和贷款人双方的利益。如此一来，将迫使银行通过更有效、更科学的措施来规避贷款风险，如防范开发商履约风险、加强对贷款人的信用调查等。

　　招商银行金融部一位人士也认为，现行强制购买房贷保险的规定，便于银行把风险转嫁到保险公司身上。消费者购买了房贷保险后，银行只要把房子抵押权交给保险公司，就可以放心睡大觉了。如果不需要强制购买房贷保险，而由购房人直接将房子抵押给银行，如发生不能还款的意外时，由银行来处理房子，就将保险公司独家承担的风险部分地分担到了银行身上。这样，使得银行会对贷款人的资信调查更加谨慎些。更何况，给购房人发放的按揭贷款不能正常回收，本身就应由银行承担主要责任。现行强制购买房贷保险的规定，使得这种责任关系本末倒置了。

　　变革呼声与日俱增各地市场纷纷“变脸”

　　通常一个携带着垄断色彩出世的金融产品，会在市场经济的环境中悄然蜕变，个人住房按揭保险的转折命运成为验证这一规律的又一例证。在许多媒体和业内人士纷纷撰文，历数国内住房按揭保险的种种弊端的压力之下，目前各地的个人住房抵押贷款保险正在发生着可喜的变化。

　　有关人士指出，其实现在不合理的关键是险种问题。个人贷款购房业务至少需要三类风险保障：一是主要保障房产遭受意外事故和自然灾害毁损的风险的抵押住房的财产保险；二是贷款者的定期信用人寿保险，主要是在还贷期内贷款人因疾病或意外伤害而丧失工作能力或死亡的情况下，保证银行能安全收回贷款，贷款者的家人能继续居住；三是抵押贷款购房履约保证保险，主要是当被担保人因为死亡、失业等约定原因无力还贷时，保险公司代其向银行清偿余债，同时行使追偿权，从抵押物中得到补偿或向投保人追回赔款。

　　以上三类险种特点各异，各保其险，共同组成一个完整的风险保障体系，作为一个成熟的住房保险市场可以说缺一不可。从银行实践来看，房屋抵押的风险主要不是来自于抵押物的灭失，而是借款人在漫长的还款期中发生的种种意外，而这种风险需要以购房者为标的物的寿险产品。而现在市场受到政策的影响，大多是财产险，缺少以人为标的物的人寿险产品。

　　值得欣慰的是，目前房贷寿险产品的缺位状况已有望得到改善。据悉，国内第一款具有房贷概念的两全产品已于日前投放广州市场，而这款房贷险和普通寿险一样走营销渠道，完全摈弃了以往由银行和保险公司“强买强卖”的做法。据了解，和财险公司保障的是房屋不同，房贷两全险针对的是贷款者本人，在贷款年限内，如果贷款人身故，保险公司将给予最高两倍保额的赔偿金额，而如果贷款结束后贷款者安然无恙，也将获得相当于保险金额的养老金。

　　但由于相比房贷财险，房贷两全险保费偏高，意味贷款购房者需要承担更多的支出；此外，各大银行也都未明确表示对这种新的保险产品的认可。所以，房贷寿险对未来房贷保险市场的影响仍是前景未卜。

　　同时，近一年以来，各地保险公司在纷纷下调保费的基础上，对保险条款进行了调整。先是人保公司北京分公司宣布，改革早先的住房按揭保险条款，新的条款打破了过去按照房价来购买保险的法规，而是变为购房者可以采用成本价、购置价、评估价、市场价、贷款额或其他价格来购买保险。自去年８月１日起，太平洋保险公司北京分公司亦停办了原来的个人住房保险，实行新开发的个人抵押商品住房保险。据介绍，新险种不仅包括财产损失险，还包括还贷保证保险，而在保险期限上，也废除了以前严格与贷款期限一致的规定，改为贷款人入住之后才开始交保险费。

　　针对各地银行和保险公司纷纷对住房按揭保险做出调整，一些有识之士指出，随着中国入世，许多海外银行保险大亨们都已虎视眈眈地等在了门口，而打入住房贷款及其保险这个大市场当然是它们的重点目标之一。面临即将到来的风雨，银行和保险公司能够以积极的姿态未雨绸缪，采取措施来解决住房按揭保险市场上存在的种种问题，可以说是一步“穷则变，变则通”的好棋，这不仅代表了广大消费者的期盼和利益，而且也是民族银行保险业实现持续健康发展的必需。

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