物业责任险没有实现市场预期谁来化解家门口的风险

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物业责任险没有实现市场预期谁来化解家门口的风险

近来各地物业管理纠纷事件层出不穷，已成为了阻碍物业管理各市场主体健康发育和影响城市社会稳定的一大问题。

　　这种纠纷的“雪球”效应正在经济较发达地区迅速扩散，因此市场上亟需一种保险产品将风
险分散出去

　　“物业管理”这一名词，从无到有，发展不过短短几年时间。但就是在这并不长的时间里，物业管理行业不仅产生了可观的经济效益，而且也保障了物业产权人和使用人的房屋、设备和公共设施的正常使用。一时间，物业管理公司成为了离业主们最近的“贴身人”。

　　以北京、上海、深圳三地为例：在北京，1700多家物业管理公司管理着近1。5亿平方米的物业；上海共有物业管理公司2600余家，其市场份额高达几百亿元；深圳市物业管理行业创造总产值高达50多亿元，占该市GDP比重达2。23%，总管理建筑面积近2亿平方米。因此，无论从公司数量，还是所管理的建筑物面积来说，物业管理行业毫无疑问地成为了中国新兴的“朝阳产业”之一。

　　中国人民财产保险公司正是看到了这一商机，在2001年就“不失时机”地推出了一个名为“物业责任保险”的新产品。

　　家门口的风险

　　尽管各物业公司管理的小区面积大小各异、地段楼盘档次有差别，但其背后都隐藏着一定的风险，这不得不引起各物业公司的重视

　　从中国人民财产保险公司提供的物业管理行业风险分析书当中，我们不难发现，尽管各物业公司管理的小区面积大小各异、地段楼盘档次千差万别，但其背后都隐藏着一定的风险，这不得不引起各物业公司的重视。

　　该风险分析书列举了“因小区安全措施不当、或警告标识不明显，引起第三者滑倒、碰撞、坠落等意外事故，造成第三者财产损失或人身伤亡”、“水管爆裂、水淹造成物业财产损失”、“发生地震、暴风、暴雨、雷击等自然灾害时，因被保险人管理、维护不善，造成灾害来临时本不应发生的损失”、“小区内基础设施发生故障，造成业主损失”、“车辆在小区内行驶、停放时由于物业管理不善造成损坏或丢失”、“电梯故障使乘客受困，耽误乘客行动导致经济损失或其他损失”等等共11种可能存在的风险。现实当中的众多例子证明了这份分析书并非危言耸听。

　　2003年6月，中科院某研究所尹姓退休干部在所居住小区内被车撞成植物人。其家属遂以小区内车祸不属于交通事故，不应按交通事故处理为由，将肇事司机以及该小区物业管理公司告上法庭。

　　2003年8月，北京丰台区一11岁女学生为捡掉在一层平台上的网球，不慎脚下一滑，倒在钢筋护栏上上，扎穿胸部，经诊断为“右胸锐器心房贯通伤”，共支付医院治疗费用2。9万余元。家属以物业公司未能发现钢筋护拦上的安全隐患为由，与物业管理公司对簿公堂。

　　2003年11月和2004年2月天津一居民区内发生两次房顶大量渗漏水现象，造成家庭财产严重损失，使业主几个星期不能正常生活。

　　2003年6月，北京宣武区一小区内，一棵高达10余米的槐树被大风连根拔起，砸坏了停在树下的一辆现代索纳塔的前挡风玻璃。事后，保险公司依据保险合同为车主理赔了3。3万元。5个月后，保险公司将该小区物业公司推上被告席。法院审理后认为，作为专业管理者，该小区物业公司应当有能力预见事故的发生，但没有预见已构成过失，应对车辆被砸坏负赔偿责任。

　　物业管理责任风险是指物业公司在管理或从业管理过程中，由于疏忽或过失会给第三者造成人身伤亡或财产损失，此时物业公司应依法承担经济赔偿责任。因此，中央财经大学保险系主任郝演苏教授认为，在一定程度上，物业管理责任风险是物业在正常经营过程中所面临的最大风险。而物业管理责任险则恰恰是针对各物业公司专门的场所而设计的责任保险条款，主要承保的就是这些类似风险。

　　郝演苏分析，该险种可以使非业主使用者及业主的合法权受到侵害时，得到及时有效的赔偿，并且也可以为督促物业管理公司不断完善自己的服务起到积极的作用。另外，由于近来各地物业管理纠纷事件层出不穷，已成为了阻碍物业管理各市场主体健康发育和影响城市社会稳定的大问题，且这种纠纷的“雪球”效应正在经济较发达地区迅速形成并扩散，因此市场上亟需一种保险产品将风险转嫁出去。

　　又一个“尴尬”产品

　　物业责任险，似乎又注定成为一个“不叫座”的“玩意儿”。前一阵，被北京媒体“炒”得沸沸扬扬的“新华联家园的退保风波”就是一个很好的例子

　　但是，记者从相关渠道了解到的消息表明，该险种自开设以来，并没有实现当初的良好市场预期，一直处于少人问津的尴尬境地。

　　“我们一直都在向有意向的客户推荐这一险种，但事实上，收效并不好。尽管无论是保险公司还是保险经纪公司，都认为它有着非常广阔的前景，可是从目前情况来看，的确不被人重视。另外，因为物业管理中涉及到的方方面面问题很多，并且，可能出现的问题也很复杂，保险公司很难对这些问题的复杂性进行量化，因此，由这些问题所带来的风险是保险公司所不能承担的。因而保险公司在对这一产品的宣传上，采取了相对谨慎的态度。”一家保险公司的一位资深人士这样分析说。

　　物业责任险，似乎又注定成为了一个“不叫座”的“玩意儿”。前一阵，被北京媒体“炒”得沸沸扬扬的“新华联家园的退保风波”无疑是一个很好的例子。

　　2003年4月份，悦豪物业管理公司作为新华联家园的物业管理公司与中保财产达成物业管理责任险的投保协议，为期一年，投保额48000元。3个月之后，该小区出现一处因管道淤堵而使泥水倒灌的事件，业主损失极为惨重。但保险公司称最多赔付2万元，并在不久后提出退保。经过多次交涉，最终结果是保险公司以风险实在太大为由，退还了3万多元退保金，而始终没有全额赔付物业管理公司在保险期内的损失。这个仅维持了100多天的物业管理责任险也就匆匆收场。

　　记者在采访中还发现，一直以来业界对“物业责任险”都存在着较多的争议。焦点主要集中在“公众责任险”和“物业管理责任险”的法律概念和责任上。从有关的保险条款中可以明确看到，物业责任险的费用计算方法是保费等于当年物业管理费收入乘以费率，附加险的保费是累计赔偿限额乘以附加险费率。因此，如果某物业责任保险公司要为自己管辖的小区上物业责任险的话，那么其费用应该来自其向业主收取的物业管理费里支出。但部分专家认为，物业管理责任险是建立在物业管理公司已有赔偿责任的前提下，再转嫁给保险公司赔偿，其保险费应该由物业管理公司独立承担。而公众责任险是建立在业主共同部分的责任前提下，公众责任险的开支应该在管理费中支出。另外，尽管物业责任险和公众责任险在承保责任上有些相似，但比较发现，物业责任险较公众责任险的范围更加细化：流动的人口和车辆在小区里比一般公共场所明显少得多。因此，这部分提出异议的专家认为，目前国内的物业管理公司在发展过程中仍然存在良莠不齐、泥沙俱下的情况下，尽管开设了针对性更强的“物业责任险”，但是由于保险金的支付方和具体细节并不明确，因而很多业内人士担心“物业责任险”的推出会对物业管理公司的发展会产生不好的影响。

　　没钱捧场

　　物业管理企业的前身多是房管所、基建单位的分支机构，也有亏损企业成立的安置下岗职工的劳服企业，这些造成了物业管理公司的管理专业经验和管理水平偏低

　　记者在对上海几家物业管理公司负责人的电话采访中发现，很多物业管理公司都已经意识到自己管理的小区里可能存在着风险，并且也从多种渠道获悉保险公司开发的物业责任险，但他们迟迟没购买的原因也很一致———“钱”的问题。

　　一家物业管理公司的王姓负责人对记者说，很多人都说他们没有保险意识，其实并非如此。这位王先生负责的物业公司目前管理着三个房屋比较陈旧的小区，漏水、堵塞、业主汽车磕碰是平常事，作为物业管理公司的负责人也感到非常头痛。加上，已经出台并实施的《物业管理条例》对物业管理公司的责任和义务更加明确，使得物业管理公司有点招架不急。他说，他曾和保险公司就该事项有过接触，但由于存在一定的分歧，最后无疾而终。

　　据记者分析，王先生所说的分歧主要集中在两个问题上：一是保单额，二是投保范围。对于保险公司来说，保单额越大越好；对于物业管理公司来说，则总是希望投保范围能大一些，保费能够便宜一点。显然，物业管理公司的要求对以营利为目的的保险公司来说，是不能达成一致的。毕竟，物业管理公司投保的范围越大，对保险公司来说风险就越大。另外，如果保险公司不提高费率标准的话，一旦发生意外，保险公司所冒的风险就会很高。

　　另外，据了解，物业管理企业的前身多是房管所、基建单位的分支机构，也有些是亏损企业将房产出租后成立的安置下岗职工的劳服企业；还有一部分是大型房地产公司成立的下属公司，将自己开发的房产交由自己的物业公司接管。这些造成了物业管理公司的管理专业经验和管理水平都偏低，使得物业管理企业和业主之间的矛盾越来越突出。采访中，很多物业公司的老总都向记者抱怨，并非不想买保险，而是根本就没钱去买，物业管理费从来就没有收齐过。管理费不能每月足额收取，这对像物业管理公司一样的依靠别人给启动资金、完全靠服务对象预缴费运营的公司是很难维持的。

　　上海物业管理协会的一位工作人员告诉记者：“目前，全市80％的物业管理企业都是亏损的，尽管原因是多方面，但由于业主不缴或欠缴物业管理费致使物业管理公司陷入困境的占了较高的比重。此外，物业管理公司的竞争也非常激烈，市场竞争仍处于价格的恶性竞争阶段。物业管理的价格体系一开始就建立和形成于收不抵支的成本底线上，在这样的成本底线上再搞价格恶性竞争，无疑会陷入进一步的恶性循环中。因此，在这样的情况下，从本来比较吃紧的财务状况当中，再支付一部分不菲的保险费用，或者向业主收取更多的物业管理费，显然只能停留在‘可能’的阶段上。”

　　降低风险

　　对于物业责任险来说，应该遵守“加强风险管理，投保基本风险”的原则，以降低风险控制成本

　　目前的实际情况是，绝大多数小区的保险费来自物业管理费，而物业管理费中很大一部分属于代收代缴，因此可用于保险支出的基金非常有限。上海盛大保险经纪公司总裁孙鸣岐先生认为，在这种情况下，控制风险应该遵循“加强风险管理，投保基本风险”的原则，以降低风险控制成本。他对想买物业责任险但又苦于没有足够资金的众多物业管理公司提出了几点建议。

　　他认为，由于保险费用与承担风险大小的正比关系，投保过于全面势必引起成本上升，因此，首先建议投保一些基本的风险，如水管爆裂等风险。其次，停车场（库）责任保险和电梯责任保险等一些比较大的风险，若安排保险需要加费，保险成本会大幅度上升，物业管理公司可以通过与相关方的合同或协议转移特殊风险，例如，由于机动车绝大多数都已经投保了机动车辆保险，因此发生意外事故可以告知车主直接向保险公司报案，小区只要配合给出相关证明即可，为确保万一，小区可与车主签订协议：小区只提供停车场所，不负责车辆安全；再次，风险的形态千差万别，不可能预见到所有可能发生的事故，所以无论是通过保险或协议都不可能转移所有的风险。有些风险概率小，发生可能性不大的，物业公司可以自己承担。例如，间接损失是不能够通过购买保险来转移的，但发生间接损失赔偿的可能性微乎其微，物业可以自己承担；最后，他强调一点，无论风险是否转移，小区都要加强安全管理，确保物业经营的顺利。

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